임대차 계약서 검토 도구
전세·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 항목을 체크리스트로 점검하세요.
계약 유형
계약 안전도
위험
0/15개 확인 완료 | 미확인 위험 8개, 주의 5개
등기부등본 확인
계약 당일 등기부등본을 반드시 열람하세요. 소유자, 근저당, 가압류 등을 확인합니다.
등기부등본의 소유자와 실제 계약 당사자가 일치하는지 확인하세요.
근저당 설정액 + 보증금이 매매가의 70% 이내인지 확인하세요. 초과하면 보증금 반환 위험이 있습니다.
을구에 가압류, 압류, 가처분 등이 있으면 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
보증금 안전
전세가율(전세가/매매가)이 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 있습니다.
HUG, SGI서울보증 등 전세보증보험 가입이 가능한지 사전 확인하세요.
임대인의 국세·지방세 완납증명서를 요청하세요. 세금 체납 시 보증금보다 우선 변제됩니다.
전입신고·확정일자
전입신고를 해야 대항력(제3자에게 권리 주장)이 생깁니다. 이사 당일 즉시 하세요.
확정일자를 받아야 우선변제권(경매 시 보증금 우선 회수)이 생깁니다.
계약 조건
주택임대차보호법상 최소 2년 보장됩니다. 2년 미만이어도 2년으로 주장 가능합니다.
시설 하자 수리, 도배, 장판 등의 비용 부담 주체를 특약에 명시하세요.
계약 만료 시 보증금 반환 시기와 방법을 특약에 포함하세요.
현장 확인
현재 세입자가 있는지, 실제 거주하고 있는지 방문 확인하세요.
벽, 천장, 화장실 등의 누수·하자를 확인하고 사진으로 기록하세요.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 전세 시세를 확인하세요.
주의사항
- 이 체크리스트는 일반적인 참고 자료이며, 법률 자문을 대체하지 않습니다.
- 전세사기 의심 시 전세피해지원센터(1533-8119)에 상담하세요.
- 등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 가능합니다.
전세사기 예방 핵심 체크리스트
2023~2024년 전세사기 피해가 사회 문제로 대두되면서 정부는 전세사기특별법을 제정했습니다. 그러나 법적 보호만으로는 부족하고, 계약 단계에서 직접 확인해야 할 항목이 있습니다. 아래 표의 항목을 빠짐없이 점검하면 대부분의 전세사기를 사전에 예방할 수 있습니다.
| 확인 항목 | 확인 방법 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 등기부등본 갑구 | 인터넷등기소에서 발급 | 가압류, 가처분, 경매개시결정 존재 |
| 등기부등본 을구 | 근저당 설정 금액 확인 | 근저당 + 보증금 합계가 시세의 70% 초과 |
| 임대인 본인 확인 | 신분증과 등기부 소유자 대조 | 대리인 계약, 법인 명의 건물 |
| 건축물대장 | 정부24에서 발급 | 불법 건축물, 위반 건축물 표시 |
| 시세 대비 보증금 | KB시세, 국토부 실거래가 확인 | 시세의 80% 이상 보증금 요구 |
| 국세·지방세 완납 증명 | 임대인에게 요청 | 체납 세금이 있으면 보증금보다 우선 변제 |
등기부등본 읽는 법
등기부등본은 부동산의 "신분증"입니다. 갑구(소유권 관련)와 을구(소유권 외 권리)로 나뉘며, 각 항목의 의미를 정확히 이해해야 안전한 계약이 가능합니다.
갑구에서는 현재 소유자가 누구인지, 가압류나 가처분 같은 소유권 제한이 있는지 확인합니다. 소유권 이전 날짜가 최근이라면 "갭투자" 가능성을 의심해야 합니다.
을구에서는 근저당권 설정 금액을 확인합니다. 근저당 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%로 설정되므로, 채권최고액이 3억이라면 실제 대출금은 약 2.3~2.5억원입니다. 이 금액에 내 보증금을 더했을 때 시세의 70%를 넘으면 위험합니다.
전세보증보험 가입 방법
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하는 보험입니다. HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택 금융공사) 세 곳에서 가입할 수 있습니다.
| 보증기관 | 보증 한도 | 보증료율(연) |
|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 수도권 7억, 기타 5억 | 연 0.115~0.154% |
| SGI서울보증 | 개별 심사 | 연 0.183~0.208% |
| HF (한국주택금융공사) | 수도권 7억, 기타 5억 | 연 0.12~0.16% |
가입 시 전입신고와 확정일자를 먼저 받아야 하며, 계약 체결 후 즉시 가입하는 것이 안전합니다. 임대인 동의 없이도 가입 가능하지만, 건물 감정가 대비 보증금 비율이 높으면 가입이 거절될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전입신고와 확정일자는 언제 하나요?
잔금을 치르고 이사한 당일에 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 것이 가장 안전합니다. 전입신고는 주민센터 방문 또는 정부24 온라인으로 가능하며, 확정일자는 주민센터에서 계약서에 도장을 받으면 됩니다. 이 두 가지를 갖추면 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
Q. 깡통전세란 무엇인가요?
집값 대비 대출(근저당)과 보증금의 합이 집값을 초과하는 상태를 "깡통전세"라 합니다. 예를 들어 시세 3억 아파트에 근저당 2억, 보증금 1.5억이면 합계 3.5억으로 시세를 초과합니다. 이 경우 집이 경매로 넘어가면 보증금 전액을 돌려받기 어렵습니다.
Q. 임대인이 세금 체납이 있으면 어떻게 되나요?
2024년부터 임대인의 미납 국세가 있으면 임차인의 보증금보다 국세가 우선 변제됩니다. 따라서 계약 전에 임대인에게 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 반드시 요청해야 합니다. 정당한 요청이므로 거부하는 임대인은 의심해볼 필요가 있습니다.