오피스텔 투자 수익 계산기
매입가·월세·대출 조건을 입력하면 실질 수익률을 계산합니다
오피스텔 정보 입력
표면수익률
5.05%
순수익률
2.77%
월 순수입 251,667원
수익·비용 내역
연 임대수입
+960만원월 800,000원 × 12
관리비 (연)
120만원월 100,000원 × 12
재산세
40만원공시가격 기준 약 0.2%
공실·수리비
48만원임대수입의 5% 가정
대출이자 (연)
450만원100,000,000원 × 4.5%
취득세 (1회)
920만원매입가 × 4.6%
오피스텔 투자, 표면수익률 vs 순수익률
부동산 투자 수익률은 표면수익률(연 임대료 ÷ 투자금)과 순수익률(경비 차감 후)로 나뉩니다. 오피스텔은 관리비·취득세·공실 리스크가 커서 표면수익률과 순수익률 차이가 1~2%p 이상 벌어지는 경우가 많습니다.
오피스텔 투자 비용 구조
| 항목 | 비율/금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세 | 매입가의 4.6% | 주거용·업무용 동일 |
| 재산세 | 공시가의 약 0.2% | 매년 부과 |
| 관리비 | 월 8~15만 원 | 면적·건물에 따라 상이 |
| 공실 리스크 | 임대수입의 5~10% | 공실 기간·수리비 포함 |
| 임대소득세 | 6~45% (종합과세) | 연 2천만 원 이하 분리과세 선택 가능 |
투자 판단 기준
- 순수익률 3% 이상이면 은행 예금보다 나은 투자로 볼 수 있습니다
- 공실률: 역세권·대학가는 낮고, 외곽 신축은 높을 수 있습니다
- 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되어 다주택 규제에 영향을 줍니다
- 업무용으로 취득하면 부가세 환급이 가능하지만, 전입신고가 안 됩니다
자주 묻는 질문
오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 업무용으로 취득하면 제외되지만, 실제 거주자가 전입신고를 하면 자동으로 주거용으로 전환될 수 있어 주의가 필요합니다.
오피스텔 취득세가 아파트보다 높은 이유는?
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 취득세가 4.6%입니다. 아파트(1~3%)보다 높으므로 초기 투자비용이 더 많이 듭니다.
오피스텔 임대소득에 대한 세금은 어떻게 되나요?
연 임대소득 2,000만원 이하이면 14% 분리과세를 선택할 수 있습니다. 초과 시 종합소득에 합산되어 6~45% 세율이 적용됩니다. 필요경비(관리비, 수선비, 감가상각 등)를 공제받을 수 있으니 영수증을 꼼꼼히 챙기세요.