부동산 투자 수익률 계산기
매매 정보
원
원
임대 정보
원
원
원
원
대출 (선택)
원
%
보유 계획
년
%
임대수익률
0.7%
연간
CAP Rate
2.6%
순영업수익/매매가
총 수익률
35.35%
5년 합계
연평균 수익률
6.24%
CAGR
월 순수익
9만원
수익 구조
| 매매가 | 3억원 |
| 취득비용 | 1,000만원 |
| 실투자금 | 1.5억원 |
| 연 임대수입 | 960만원 |
| 연 비용 합계 | -855만원 |
| 연 순수익 | 105만원 |
| 5년 임대수익 합계 | 525만원 |
| 매각차익 (예상) | 4,778만원 |
| 총 수익 | 5,303만원 |
같은 투자금 비교
부동산
5,303만원
ETF (연 7%)
6,038만원
예금 (연 3.5%)
2,815만원
* 양도소득세, 종합부동산세 변동, 공실률 등은 반영되지 않은 간이 계산입니다.
부동산 수익률, 어떻게 계산하나?
부동산 투자 수익률은 크게 두 가지로 나뉩니다. 매월 들어오는 임대수익률과 매도 시점의 시세차익(양도차익)입니다. 둘을 합산한 것이 총 투자수익률이고, 이 숫자를 ETF·예금 수익과 비교해야 투자 판단이 가능합니다.
핵심 수익률 지표
| 지표 | 공식 | 의미 |
|---|---|---|
| 임대수익률 | 연 순임대수익 ÷ 실투자금 × 100 | 실제 내 돈 기준 수익률 |
| CAP Rate | 순영업수입(NOI) ÷ 매매가 × 100 | 물건 자체의 수익성 (대출 무관) |
| 레버리지 수익률 | 대출 활용 시 실투자금 기준 수익률 | 대출 효과 포함 |
| 총 투자수익률 | (임대수익 합계 + 매각차익) ÷ 실투자금 | 보유 기간 전체 수익 |
수익률별 투자 판단 기준
| 임대수익률 | 판단 |
|---|---|
| 5% 이상 | 우수 (수익형 부동산으로 적합) |
| 3~5% | 보통 (시세차익 기대 시 투자 가능) |
| 3% 미만 | 주의 (예금 금리와 비슷하거나 낮음) |
| 1% 미만 또는 마이너스 | 역전세 위험, 재검토 필요 |
대출(레버리지)의 양면
대출을 활용하면 실투자금이 줄어들어 수익률이 올라갑니다. 하지만 금리가 임대수익률보다 높으면 오히려 역레버리지가 발생합니다.
- 순레버리지: 임대수익률 5% > 대출금리 4% → 유리
- 역레버리지: 임대수익률 3% < 대출금리 4.5% → 불리
금리 상승기에는 레버리지를 보수적으로 사용하세요. 금리가 1%p 오르면 연간 수십~수백만원의 이자 부담이 추가됩니다.
빠지기 쉬운 함정
- 공실률 미반영: 연 2개월 공실이면 임대수익률이 17% 감소
- 수선비 과소 추정: 노후 건물은 연 매매가의 1~2% 수선비 예상
- 양도세 미계산: 양도차익의 6~45% + 지방소득세
- 취득비용 누락: 취득세(1~12%) + 중개수수료 + 법무사 비용
자주 묻는 질문
CAP Rate와 임대수익률의 차이는?
CAP Rate는 대출과 무관하게 물건 자체의 수익성을 보여줍니다. 임대수익률은 실제 내 돈(실투자금) 기준이므로, 대출을 많이 받을수록 임대수익률이 CAP Rate보다 높아집니다.
부동산 수익률이 ETF보다 높아야 투자 가치가 있나요?
단순 수익률 비교로는 부족합니다. 부동산은 환금성이 낮고 관리 수고가 들며, 거래 비용(취득세, 양도세, 중개수수료)이 큽니다. 같은 수익률이라면 ETF가 유리하고, 부동산은 레버리지 효과와 안정적 현금흐름이 장점입니다.