재건축 투자 분석기

분담금 확인: 조합 추정 분담금은 변동 가능성이 크므로 여유자금을 확보하세요
초과이익 부담금: 2026년 기준 부과 대상 확인 필수
조합 분쟁 여부: 조합 내분이 있으면 사업이 수년간 지연됩니다
기회비용: 자금이 묶이는 기간 동안의 투자 수익을 반드시 비교하세요

재건축 투자, 단계별로 다른 리스크

재건축 투자는 사업 단계에 따라 리스크와 기대수익이 크게 달라집니다. 초기 단계(추진위~안전진단)는 리스크가 높지만 시세가 저렴하고, 후기 단계(착공~입주)는 안전하지만 프리미엄이 이미 반영되어 있습니다.

사업 단계	소요 기간	리스크	프리미엄
추진위 구성	~12년	매우 높음	낮음
안전진단 통과	~10년	높음	낮음~중간
조합설립 인가	~8년	보통~높음	중간
사업시행 인가	~5년	보통	중간~높음
관리처분/철거	~3년	낮음	높음
착공/시공 중	~2년	매우 낮음	매우 높음

관리처분계획 인가 단계에서 세대별 분담금이 확정됩니다. 그 전까지는 추정치이며, 공사비 상승·용적률 변동에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

재건축으로 발생한 이익 중 일정 기준을 초과하는 금액에 대해 부과되는 부담금입니다. 조합원당 부담금은 수천만~수억 원까지 나올 수 있어 사전 계산이 중요합니다.

입주권 양도 시 보유 기간과 다주택 여부에 따라 양도세율이 달라집니다. 조합원 입주권은 주택 수에 포함되며, 2년 이상 보유·거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있어 세무사 상담이 필요합니다.