2026년 전세 시장 전망 (금리·입주물량·정책 분석)

2026년 전세 시장, 오를까 내릴까?

전세 시세에 가장 큰 영향을 주는 세 가지는 금리, 입주 물량, 정부 정책입니다. 이 세 변수를 기준으로 2026년 전세 시장을 전망해보겠습니다.

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핵심 전망 요약

세 변수 모두 전세 시세 상승 방향을 가리키고 있습니다. 다만 지역별로 차이가 크므로, 전국 일률적인 상승을 예단하기는 어렵습니다.

변수 1: 금리 방향

2026년 금리 전망

한국은행 기준금리가 2025년 하반기부터 인하 사이클에 진입했습니다. 2026년에도 추가 인하 가능성이 있어요.

금리 인하가 전세에 미치는 영향

• 전세대출 이자 부담 감소 → 전세 수요 증가
• 매매보다 전세 선호 → 전세 보증금 상승 압력
• 전세자금대출 한도 실질 증가 → 더 비싼 전세도 감당 가능

금리가 내리면 전세 시세가 오르는 경향이 있습니다. 대출 부담이 줄어서 더 높은 보증금도 감당할 수 있거든요.

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변수 2: 입주 물량

수도권 입주 물량 추이

수도권 입주 물량이 3년 연속 감소하고 있습니다. 공급이 줄면 전세 매물도 줄어서 시세가 오를 수 있어요.

지역별 차이

• 서울: 입주 물량 부족, 전세 상승 압력 높음
• 경기 외곽: 일부 지역은 대규모 입주 예정, 일시적 하락 가능
• 지방 광역시: 인구 감소 영향으로 보합~약보합

서울은 공급 부족이 뚜렷해서 전세 시세 상승 가능성이 높습니다. 반면 경기 외곽이나 지방은 입주 물량과 인구 이동에 따라 달라질 수 있어요.

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변수 3: 정부 정책

전세 관련 주요 정책

임대차 3법의 영향으로 갱신 전세는 시세보다 낮고, 신규 전세는 시세보다 높게 형성되는 이중 구조가 계속됩니다.

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지역별 전망

서울

상승 전망. 입주 물량 부족 + 금리 인하 + 매매 관망세 = 전세 수요 집중. 특히 강남·서초·마포·성동 등 인기 지역은 상승 폭이 클 수 있습니다.

경기 수도권

양극화. GTX·신분당선 등 교통 호재 지역(판교·분당·일산)은 상승, 외곽 신도시(입주 물량 많은 곳)는 보합~약보합이 예상됩니다.

지방 광역시

보합~약보합. 인구 유입이 적은 도시는 전세 수요가 제한적입니다. 부산 해운대·대구 수성구 등 핵심 지역만 소폭 상승 가능합니다.

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2026년 전세 전략

전세를 구해야 한다면

• 상반기에 빠르게 움직이세요 (하반기 금리 인하 시 시세 상승 가능)
• 서울은 매물이 나오면 빠르게 결정해야 합니다
• 전세대출 금리가 더 내려갈 수 있으니, 변동금리도 고려

갱신할지 이사할지 고민이라면

• 갱신하면 5% 상한으로 시세보다 저렴하게 유지 가능
• 다만 갱신 후 2년 뒤에는 신규 계약으로 시세 적용
• 이사가 필요하다면 빠르게 결정하는 게 유리

월세로 갈아탈지 고민이라면

• 금리가 내리면 전세 이자 부담도 줄어듭니다
• 전세대출 금리 3% 이하면 월세보다 전세가 유리한 경우 많음
• 전월세 전환율 계산해서 비교하세요

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자주 묻는 질문

Q. 2026년에 전세가 폭등할 가능성은?

서울 일부 지역은 10~15% 상승 가능성이 있지만, "폭등"이라고 할 수준은 아닐 것으로 보입니다. 정부가 전세사기 방지와 공급 확대 정책을 병행하고 있거든요.

Q. 역전세(전세가 하락) 위험은 없나요?

경기 외곽이나 대규모 입주 지역에서는 일시적 역전세가 나올 수 있습니다. 서울 핵심 지역은 역전세 가능성이 낮은 편이에요.

Q. 전세보증보험 가입이 갈수록 어려워진다는데?

보증기관이 심사를 강화하고 있어서, 전세가율이 높거나 깡통전세 위험이 있는 물건은 보험 가입이 거절될 수 있습니다. 보험 가입 가능 여부를 계약 전에 반드시 확인하세요.