깡통전세 피하는 법 (전세가율 확인부터 보증보험까지)

깡통전세란 매매가보다 전세가가 높거나 비슷한 집을 말합니다.

이런 집에 전세로 들어가면 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 생길 수 있어요. 집을 팔아도 대출금 갚고 나면 보증금 줄 돈이 남지 않는 구조입니다.

깡통전세를 피하는 핵심 방법을 정리했습니다.

깡통전세, 왜 위험한가?

전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘으면 주의하세요. 여기에 근저당까지 있으면 깡통전세 위험이 매우 높습니다.

전세가율 = 전세가 ÷ 매매가 × 100

매매가는 네이버 부동산이나 국토부 실거래가에서 확인할 수 있습니다.

등기부등본의 **을구(乙區)**를 봐야 합니다.

체크 항목:

핵심 공식: 근저당 + 전세보증금 > 매매가 → 깡통전세

예시:

HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에서 전세보증보험 가입이 안 된다면 그 자체가 위험 신호입니다. 보증기관도 위험하다고 판단한 거니까요.

매매가 대비 전세가가 80%를 넘으면 웬만하면 다른 매물을 보세요. 특히 빌라·오피스텔은 아파트보다 전세가율이 높은 경향이 있어서 더 조심해야 합니다.

계약 전에 반드시 본인이 직접 등기부등본을 발급받으세요. 인터넷등기소에서 700원이면 바로 발급됩니다. 중개사가 보여주는 것만 믿지 마세요.

보험 가입이 된다면 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 갚아줍니다. 보험료는 연 보증금의 0.1~0.2% 수준이에요(보증금 3억이면 연 30~60만원).

이사 당일 바로 주민센터에서 전입신고 + 확정일자를 받으세요. 이게 대항력과 우선변제권의 기초입니다.

빌라·다세대는 아파트보다 시세 파악이 어렵고, 전세가율이 높은 경우가 많습니다. 특히 신축 빌라 전세는 전세사기 피해가 집중된 유형이에요.

이미 가입했다면 만기 시 보증기관에서 보증금을 대위변제해줍니다.

보증금을 못 받았는데 이사를 가야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 이사 후에도 대항력을 유지할 수 있습니다.

집주인이 보증금을 안 돌려주면 민사소송을 통해 받을 수 있습니다. 대한법률구조공단(132)에서 무료 상담을 받을 수 있어요.

있습니다. 특히 외곽 지역 소형 아파트나, 입주 물량이 몰리는 시기에는 아파트도 전세가율이 높아질 수 있어요. 아파트라고 100% 안전한 건 아닙니다.

보증기관이 위험하다고 판단한 것이므로, 그 집은 피하는 게 맞습니다. 꼭 그 집이어야 한다면 보증금을 낮추거나, 월세 전환을 고려하세요.

전세가율이 높은 지역, 입주 물량이 많은 지역, 매매 거래가 침체된 지역이 상대적으로 위험합니다. 히트맵에서 전세 시세를 확인하고, 매매가와 비교해보세요.