전세 만기 후 보증금 안 돌려줄 때 대처법 (2026년)

전세 만기가 됐는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면 어떻게 해야 할까요?

당황스럽지만 법적으로 보호받을 수 있는 방법이 있습니다. 상황별로 단계적으로 대처하세요.

상황별 대처 순서

만기일 전에 집주인에게 내용증명을 보내세요.

우체국에서 보내는 "공식 편지"입니다. "이 날짜에 이 내용을 보냈다"는 증거가 됩니다.

우체국 방문 또는 온라인(e-post.kr)으로 발송 가능합니다. 비용은 5,000~10,000원 수준이에요.

보증금을 못 받았는데 이사를 가야 할 때 사용합니다.

전입신고를 유지해야 대항력(보증금 보호)이 있는데, 이사를 가면 전입신고가 풀립니다. 임차권등기명령을 받으면 이사를 가도 대항력이 유지돼요.

임차권등기명령은 반드시 이사 전에 신청해야 합니다.

전세보증보험에 가입했다면 보증기관에서 보증금을 대신 갚아줍니다.

보증보험에 가입했다면 이 방법이 가장 빠르고 확실합니다.

보증보험이 없고, 집주인이 끝까지 안 돌려주면 법원에 소송을 제기해야 합니다.

보증금	인지대	송달료	변호사비 (선택)
1억	약 55만원	약 7만원	200~500만원
3억	약 115만원	약 7만원	300~700만원

소득이 낮으면 법률구조공단에서 무료로 소송을 대리해줍니다.

소송에서 이겨도 집주인이 안 갚으면, 해당 주택을 경매에 넣을 수 있습니다.

경매까지 가면 시간이 오래 걸리지만(6개월~1년+), 최종적으로 보증금을 회수할 수 있는 방법입니다.

보증금을 못 받는 상황 자체를 막는 게 가장 좋습니다.

법적으로 보증금 반환은 만기일에 해야 합니다. "다음 세입자"를 기다릴 의무가 없어요. 기한을 정해서 서면 통보하세요.

보증금을 받을 때까지 퇴거를 거부할 수 있습니다(동시이행항변권). 다만 생활이 불편해질 수 있으니, 임차권등기명령 후 이사하는 게 현실적이에요.

경매 낙찰가에서 선순위 채권(근저당 등)을 먼저 갚고, 나머지에서 보증금을 받습니다. 선순위가 많으면 전액 회수가 어려울 수 있어요. 그래서 계약 전 등기부등본 확인이 중요합니다.