전세 보증금 협상하는 법 (실거래가 활용 전략)

전세 보증금, 집주인이 부르는 가격(호가)을 그대로 내고 계약하시나요?

호가와 실거래가는 보통 5~10% 차이가 납니다. 보증금 5억 기준이면 2,500~5,000만원 차이예요. 이걸 모르면 수천만원을 더 내는 셈이 됩니다.

실거래가 데이터를 활용한 전세 보증금 협상 전략을 정리했습니다.

전월세 히트맵에서 구별 평균 확인→

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핵심: 호가 ≠ 실거래가

집주인도 "일단 높게 불러보자"는 심리가 있습니다. 협상 여지가 있다는 뜻이에요.

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협상 전 준비: 실거래가 확인하기

방법 1: 전월세 히트맵으로 구별 평균 파악

해당 구의 평균 전세 시세를 먼저 확인하세요. 전체적인 시세감을 잡는 데 유용합니다.

방법 2: 국토교통부 실거래가 시스템

같은 아파트, 같은 평수의 최근 6개월 실거래가를 확인하세요. 이게 가장 정확한 협상 근거입니다.

방법 3: 네이버 부동산

해당 아파트 단지의 실거래가 탭에서 전세 거래 내역을 확인할 수 있습니다.

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협상 전략 5가지

전략 1: 실거래가 데이터를 직접 보여주기

"같은 단지 같은 평수가 지난달에 4.5억에 거래됐는데, 4.7억은 어떨까요?"

구체적인 데이터를 제시하면 집주인도 무리한 가격을 고집하기 어렵습니다. 국토부 실거래가 시스템 출력물이나 스크린샷을 준비하세요.

전략 2: 주변 단지 시세와 비교

"바로 옆 단지는 비슷한 조건에 4.3억인데, 여기는 왜 5억인지 궁금합니다."

같은 생활권 다른 단지의 시세를 비교해서 제시하면 효과적입니다.

전략 3: 공실 기간 언급

"지금 빈 지 2개월 됐다고 들었는데, 4.5억이면 바로 계약할 수 있습니다."

집주인 입장에서 공실은 곧 손해입니다. 빨리 계약해주겠다는 의사를 밝히면 가격 양보를 받을 수 있어요.

전략 4: 계약 조건으로 양보 받기

보증금 자체를 못 깎더라도 다른 조건에서 양보를 받을 수 있습니다.

• 도배·장판 교체 요청
• 에어컨·세탁기 등 가전 포함
• 입주일 조정
• 특약사항 추가 (하자보수 등)

전략 5: 갱신 계약이면 5% 상한

임대차 3법에 의해 계약갱신청구 시 보증금은 최대 5%만 올릴 수 있습니다. 기존 세입자라면 이 권리를 반드시 행사하세요.

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협상하면 안 되는 상황

모든 경우에 협상이 통하는 건 아닙니다.

• 입주 물량이 적고 수요가 많은 지역: 강남·서초·마포 인기 단지는 호가대로 빠르게 나갈 수 있음
• 이사 급할 때: 집주인이 협상에 응할 이유가 없음
• 신축 대단지 첫 입주: 시세가 아직 형성 안 됨

이런 경우에는 실거래가 수준에서 빠르게 계약하는 게 나을 수 있어요.

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중개사 활용 팁

• 중개사에게 "실거래가 기준으로 계약하고 싶다"고 명확히 전달하세요
• 여러 중개사와 연락하면 더 나은 조건을 찾을 수 있습니다
• 중개사가 "이 가격 아니면 안 된다"고 하면 다른 매물도 함께 보세요

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자주 묻는 질문

Q. 호가에서 얼마까지 깎을 수 있나요?

보통 5~10% 범위입니다. 5억 호가면 4.5~4.75억 정도가 현실적인 협상 범위예요. 그 이상 깎으려면 확실한 근거(시세 하락, 장기 공실 등)가 필요합니다.

Q. 공인중개사가 대신 협상해주나요?

네, 중개사가 중간에서 조율해줍니다. 다만 중개사에게도 본인이 원하는 가격과 근거를 명확히 전달해야 합니다. "적당히 깎아주세요"라고 하면 효과가 적어요.

Q. 계약서 쓸 때 추가로 주의할 점은?

보증금 외에도 특약사항을 꼭 확인하세요. 하자보수 범위, 원상복구 기준, 전세보증보험 가입 동의 등을 명시해두면 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.