전세 vs 매매 뭐가 유리? (2026년 금리 기준 비교)

"전세로 계속 살까, 아예 집을 살까?"

매달 나가는 대출 이자를 보면 "차라리 그 돈으로 집을 사는 게 낫지 않을까" 하는 생각이 듭니다. 2026년 금리와 시세 기준으로 어떤 게 유리한지 비교해봤습니다.

전월세 히트맵에서 시세 확인하기→

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전세 vs 매매, 5년 비용 비교

서울 중간 가격대(마포구) 기준으로 시뮬레이션했습니다.

전세 시나리오

매매 시나리오

5년 뒤 집값이 오르면 이 비용을 상쇄할 수 있지만, 집값이 보합이거나 하락하면 전세보다 비용이 큽니다.

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핵심 변수: 집값이 오를 것인가?

2026년 전망: 금리 인하 기대감이 있지만, 서울 일부 지역을 제외하면 급등을 예상하기는 어렵습니다. 지역에 따라 판단이 달라져요.

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전세가 유리한 경우

• 자기자금이 2억 이하일 때 (주담대 한도 부족)
• 3년 이내 이사 계획이 있을 때
• 현재 금리가 4% 이상이고, 집값 상승이 불확실할 때
• 매매 시 취득세·중개수수료 등 부대비용이 부담될 때
• 유동성이 필요할 때 (투자, 사업 자금 등)

전세는 "보증금을 잃지 않는다"는 안전성이 있습니다. 집값 하락 리스크를 지지 않아도 돼요.

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매매가 유리한 경우

• 자기자금이 3억 이상이고 안정적 소득이 있을 때
• 5년 이상 장기 거주 계획이 있을 때
• 해당 지역 집값이 오를 가능성이 높을 때 (교통 호재, 재개발 등)
• 청년·신혼부부 특례대출 자격이 될 때 (금리 2~3%)
• 자산 형성 목적이 있을 때

매매는 "내 집"이라는 심리적 안정감과 자산 형성 효과가 있습니다. 다만 집값 하락 리스크도 함께 감수해야 해요.

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상황별 추천

사회초년생 (3~5년차)

→ 전세 추천. 자기자금이 부족하고 이직 가능성도 있으니, 전세로 자금을 모으는 게 현실적입니다.

맞벌이 신혼부부

→ 매매 고려. 합산소득이 높고 신혼부부 특례대출(금리 2~3%)을 활용할 수 있다면 매매가 유리할 수 있습니다.

40대 직장인

→ 상황에 따라. 자녀 학군이 확정됐고 5년 이상 거주할 곳이라면 매매, 그렇지 않으면 전세가 유연합니다.

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자주 묻는 질문

Q. 전세 살면서 집값이 오르면 손해 아닌가요?

기회비용 측면에서는 맞습니다. 다만 전세 보증금은 안전하게 돌려받고, 집값 하락 위험도 없어요. "확실한 안전" vs "불확실한 수익"의 선택입니다.

Q. 매매 시 DSR 규제 때문에 대출이 안 될 수도 있나요?

2026년 DSR 40% 규제로 대출 한도가 제한될 수 있습니다. 연소득 7,000만원 기준 약 4.5억 내외가 대출 한도예요. 미리 은행에서 대출 가능 금액을 확인하세요.

Q. 반전세(보증부월세)도 비교해야 하나요?

전세 보증금을 마련하기 어렵지만 월세 부담을 줄이고 싶다면 반전세도 좋은 선택입니다. 전월세 전환율을 따져서 유불리를 계산해보세요.