전월세 계약 전 필수 체크리스트 7가지

전세·월세 계약서에 도장 찍기 전, 이 7가지를 반드시 확인하세요.

"급해서 대충 계약했다"는 말은 부동산에서 가장 위험한 말입니다. 수천만원~수억원이 걸린 계약이니까요. 하나하나 체크해보겠습니다.

히트맵에서 지역 전세 시세 확인→

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체크 1: 등기부등본 직접 발급

등기부등본은 부동산 계약의 "건강검진서"입니다. 반드시 계약 당일 본인이 직접 발급받으세요.

확인 항목

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 발급 가능합니다.

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체크 2: 전세가율 확인

매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 있습니다.

계산법: 전세가 ÷ 매매가 × 100

예시:

• 매매가 5억, 전세가 3.5억 → 70% (보통)
• 매매가 3억, 전세가 2.7억 → 90% (위험!)

매매가는 네이버 부동산이나 국토부 실거래가에서 확인하세요.

체크 3: 전세보증보험 가입 가능 여부

계약 전에 HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에 전화해서 해당 물건이 보증보험 가입 가능한지 확인하세요.

• HUG: 1566-9009
• SGI: 1670-7000

보험 가입이 안 된다면 그 물건은 보증기관도 위험하다고 판단한 것입니다.

보험료 (연간)

보험료는 보증금의 0.1~0.25% 수준입니다. 이 정도 비용으로 수억원의 보증금을 보호받을 수 있어요.

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체크 4: 집주인 본인 확인

계약 상대방이 실제 집주인인지 확인해야 합니다.

• 등기부등본 소유자와 계약자 이름 일치 여부
• 신분증 대조 (주민등록증 or 운전면허증)
• 대리인 계약 시: 위임장 + 인감증명서 + 인감도장 필수

대리인이 계약한다면 반드시 집주인에게 직접 전화해서 확인하세요.

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체크 5: 실거래가 비교

호가(부르는 가격)가 실거래가보다 높은 경우가 많습니다. 계약 전에 같은 단지·같은 평수의 최근 실거래가를 확인하세요.

확인 방법:

1. 국토교통부 실거래가 시스템 (rt.molit.go.kr)
2. 네이버 부동산 → 단지 상세 → 실거래가 탭
3. 전월세 히트맵 → 구별 평균 시세

호가보다 5~10% 낮은 가격에 계약되는 경우가 많으니, 협상의 근거로 활용하세요.

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체크 6: 특약사항 꼼꼼히

계약서 특약사항에 아래 내용을 반드시 넣으세요.

필수 특약

1. "임대인은 전세보증보험 가입에 필요한 서류를 제공한다"
2. "잔금일까지 근저당 설정이 변경되지 않아야 한다"
3. "하자 발생 시 임대인이 수리 비용을 부담한다"
4. "임대인은 계약 기간 중 소유권을 이전하지 않는다" (가능하다면)

월세 추가 특약

5. "월세 납입 통장과 계좌를 명확히 기재한다"
6. "관리비 항목과 금액을 명시한다"

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체크 7: 전입신고·확정일자 일정

이사 당일 바로 처리하세요. 하루라도 늦으면 대항력 확보가 늦어집니다.

대항력: 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리 우선변제권: 집이 경매에 넘어가도 보증금을 우선 받을 수 있는 권리

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계약 당일 최종 체크

• 등기부등본 당일 발급 확인
• 소유자 = 계약자 일치
• 근저당 + 보증금 < 매매가
• 전세보증보험 가입 가능
• 실거래가 대비 적정 가격
• 특약사항 기재 완료
• 계약금 10% 입금 (소유자 명의 계좌)
• 이사 후 당일 전입신고 + 확정일자

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자주 묻는 질문

Q. 등기부등본은 얼마나 자주 확인해야 하나요?

계약일, 중도금 납부일, 잔금일 이렇게 최소 3번 확인하세요. 중간에 근저당이 추가되거나 소유권이 변동될 수 있거든요.

Q. 중개사가 대신 확인해주지 않나요?

중개사가 확인해주긴 하지만, 본인이 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다. 700원 투자로 수억원을 지킬 수 있어요.

Q. 월세도 전세보증보험이 되나요?

보증부월세(보증금 + 월세)도 보증보험 가입이 가능합니다. 보증금 규모에 따라 보험료가 달라지니 보증기관에 문의하세요.