같은 1주택인데 비과세 vs 과세 — 거주·보유·가격 요건 상세 체크

집을 팔 때 양도소득세 비과세를 받느냐 못 받느냐에 따라 수천만 원 차이가 납니다. 1세대 1주택 비과세 요건은 단순해 보이지만 예외가 많으니 꼼꼼히 확인하세요.

비과세 기본 요건

요건	내용
1세대	배우자·동일 세대원 합쳐 1주택
보유 기간	2년 이상 (취득일~양도일)
거주 기간	조정대상지역 취득 시 2년 이상 실거주
양도가액	12억 원 이하 → 전액 비과세
양도가액	12억 초과 → 초과분만 과세

비규제지역에서 취득한 주택은 2년 보유만으로 비과세가 가능합니다. 조정대상지역에서 취득했다면 2년 실거주도 필요합니다.

12억 초과 시 과세 계산

양도가 15억, 취득가 10억인 경우:

항목	금액
양도차익	5억
비과세 비율	12억/15억 = 80%
과세 대상	5억 × 20% = 1억
세율 (기본)	35% (1.4억~)

12억을 넘기더라도 초과분에만 세금이 붙으므로 전체 양도차익에 과세되는 것은 아닙니다.

비과세 예외·특례

상황	비과세 적용
일시적 2주택	기존 주택 3년 내 매도 시 비과세
상속 주택	일반주택 먼저 매도 시 비과세
혼인 합가	혼인 후 5년 내 1채 매도 비과세
동거봉양 합가	합가 후 10년 내 매도 비과세
해외 이주	출국 후 2년 내 매도 비과세
전근·취학	1년 이상 다른 시·군 거주 시 특례

일시적 2주택은 가장 많이 활용되는 특례입니다. 기존 주택을 3년 내에 팔면 비과세를 받을 수 있습니다.

비과세 놓치기 쉬운 포인트

주의	내용
분양권	분양권도 주택 수에 포함
오피스텔	주거용으로 사용하면 주택 수 포함
보유 기간 기산일	잔금일 또는 등기일 중 빠른 날
거주 기간	전입신고 기준 (실거주 입증)
장기보유특별공제	비과세 초과분에 적용 가능

양도세 계산기에서 예상 세금을 확인하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 조정대상지역에서 해제되면 거주 요건이 사라지나요? 취득 시점이 기준입니다. 조정대상지역이었을 때 취득했다면 이후 해제되더라도 2년 거주 요건이 유지됩니다. 해제 후 취득했다면 2년 보유만으로 비과세가 가능해요.

Q. 해외 거주 중에 집을 팔면 비과세를 받을 수 있나요? 해외 이주 시 출국일로부터 2년 이내에 매도하면 비과세가 가능합니다. 다만 거주 요건이 필요한 주택(조정대상지역 취득)이라면 2년 실거주를 이미 충족한 상태여야 해요.

Q. 일시적 2주택 특례의 3년 기한은 언제부터인가요? 신규 주택 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 합니다. 3년을 넘기면 일시적 2주택 특례를 받을 수 없으니, 매도 일정을 미리 계획하세요.

양도가액·양도차익별 비과세 vs 과세 시뮬레이션 (1세대 1주택)

양도가액	취득가	양도차익	비과세 여부	과세 대상	예상 세금
8억원	5억원	3억원	전액 비과세	0원	0원
12억원	8억원	4억원	전액 비과세	0원	0원
15억원	10억원	5억원	12억까지 비과세	1억원	약 2,500만원
20억원	13억원	7억원	12억까지 비과세	2.8억원	약 8,000만원

양도가 12억 이하라면 양도세가 0원이에요. 12억을 넘기더라도 초과분에만 과세되고, 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용하면 실제 세금이 크게 줄어듭니다. 보유 10년+거주 10년이면 공제율이 80%이므로, 장기 실거주자는 세금 부담이 많이 낮아요.

비과세에서 가장 많이 실수하는 부분이 세대 판정이에요. 배우자는 별도 세대가 안 되므로, 부부가 각각 주택을 1채씩 보유하면 2주택으로 비과세가 불가합니다. 반면 만 30세 이상 미혼 자녀가 독립 세대를 구성하면 별도 1세대로 인정될 수 있어요. 비과세를 적용받으려면 세대 구성을 먼저 확인하세요.

Q. 12억 비과세 기준은 양도가인가요, 양도차익인가요? 양도가액(매도 가격) 기준이에요. 매도가가 12억 이하면 양도차익이 아무리 커도 전액 비과세입니다. 12억을 넘으면 양도차익 중 12억 초과분에 해당하는 비율만 과세됩니다.

Q. 상속받은 주택과 보유 주택이 있으면 비과세를 받을 수 있나요? 네. 상속 주택은 일정 조건 하에 주택 수에서 제외될 수 있어요. 일반 주택을 먼저 매도하면 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 다만 상속 주택의 소재지·공시가격에 따라 조건이 달라지므로, 세무사 상담을 받는 게 안전합니다.

참고 자료

국토교통부 — 부동산 정책·제도 안내