LTV 계산기
주택 시세, 규제 지역, 보유 주택 수를 입력하면 LTV 기준 대출 가능 금액을 계산합니다.
대출 가능 금액 (LTV 70% 적용)
3억 5,000만원
비규제지역 LTV 70%
담보 구성
참고
- LTV(주택담보인정비율) = 담보대출 / 주택 시세 x 100
- 규제 지역, 주택 가격, 보유 주택 수에 따라 LTV 한도가 달라집니다
- 실제 대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제도 함께 적용됩니다
- 투기과열지구 15억 초과 주택은 LTV 20%, 9억 초과는 혼합 적용됩니다
LTV가 뭔지, 왜 중요한지
LTV(Loan To Value)는 주택 가격 대비 대출 비율입니다. 5억짜리 아파트에 LTV 70%가 적용되면 최대 3.5억까지 대출이 가능하고, 나머지 1.5억은 자기 돈으로 마련해야 한다는 뜻이에요.
문제는 규제 지역이냐, 주택 가격이 얼마냐, 다주택자냐에 따라 이 비율이 크게 달라진다는 점입니다. 같은 5억짜리 집이라도 비규제 지역이면 3.5억, 투기과열지구면 2.5억만 대출 가능할 수 있어요.
규제 지역별 LTV 한도 비교
| 구분 | 무주택/1주택 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 (9억 이하) | 50% | 30% |
| 투기과열지구 (9억 초과) | 40% (혼합적용) | 30% |
| 투기과열지구 (15억 초과) | 20% | 30% |
| 조정대상지역 | 60% | 30% |
| 비규제지역 | 70% | 60% |
규제 지역은 정부 발표에 따라 수시로 바뀝니다. 2024년 이후 대부분 해제되었지만, 서울 일부와 세종 등은 여전히 투기과열지구로 지정되어 있으니 확인이 필요합니다.
LTV만 보면 안 됩니다 - DSR도 함께 봐야 해요
주택담보대출은 LTV와 DSR 두 가지 규제가 동시에 적용됩니다. LTV 한도 안에서도 DSR 40%를 넘으면 대출이 거절되기 때문에, 실제 대출 가능 금액은 둘 중 작은 값이 됩니다.
예를 들어 5억 주택에 LTV 70%(3.5억)까지 가능해도, 연봉이 4,000만원이면 DSR 40% 기준으로 2.5억 정도만 대출될 수 있어요.대출 가능 금액 계산기에서 LTV·DSR 동시 적용 결과를 확인해보세요.
생애최초 주택구입자는 LTV 우대가 있습니다
생애최초로 주택을 구입하는 경우 LTV 80%까지 적용받을 수 있습니다 (6억 이하 주택 기준). 디딤돌대출은 최대 4억까지 가능하고, 보금자리론도 별도 우대 조건이 있으니 정책대출을 먼저 검토하는 게 유리합니다.
자주 묻는 질문
Q: 선순위 대출이 있으면 LTV 한도가 줄어드나요?
네. LTV 한도에서 선순위 담보대출과 전세보증금 설정액이 차감됩니다. 5억 주택에 LTV 70%(3.5억)인데 기존 대출 1억이 있으면, 추가 대출은 최대 2.5억까지 가능해요.
Q: 규제 지역 해제되면 LTV가 바로 올라가나요?
정부 발표와 동시에 적용됩니다. 해제되면 비규제 지역 기준(70%)이 적용되므로 대출 한도가 바로 늘어나요. 다만 이미 실행된 대출의 조건은 변하지 않습니다.
Q: 오피스텔이나 빌라도 LTV가 같나요?
아파트와 동일한 LTV 규제가 적용됩니다. 다만 오피스텔은 주거용/업무용에 따라, 빌라는 감정가 기준이 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많아 실질적으로 대출 가능 금액이 적을 수 있어요.
Q: 전세대출에도 LTV가 적용되나요?
전세대출은 보통 전세보증금의 80%까지 가능합니다 (LTV 80%). 전세대출에 대한 상세한 계산은 전세가율 계산기를 참고해보세요.