전세가율 계산기

전세가율이란?

전세가율은 아파트나 빌라의 매매가 대비 전세가가 차지하는 비율입니다. 예를 들어 매매가 5억인 아파트의 전세가가 3억 5천이면 전세가율은 70%가 됩니다. 이 비율이 높을수록 집주인의 자기 자본이 적다는 뜻이고, 집값이 떨어지면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

깡통전세란?

깡통전세는 집의 가치(매매가)보다 전세보증금과 대출(근저당)을 합한 금액이 더 큰 상태를 말합니다. 이런 상태에서 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 경매로 넘어가더라도 보증금 전액을 회수하기 어렵습니다.

전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 높아지고, 근저당까지 있으면 위험은 더 커집니다. 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하고 전세가율을 계산해보세요.

전세가율 기준표

전세가율	위험 등급	의미
60% 이하	안전	집주인 자기자본 충분, 보증금 반환 위험 낮음
60~70%	주의	시세 하락 시 위험 가능, 보증보험 권장
70~80%	위험	깡통전세 가능성 있음, 보증보험 필수
80% 초과	매우 위험	깡통전세 위험 높음, 계약 재검토 필요

전세 계약 전 확인사항

전세 계약 전에는 전세가율 외에도 몇 가지를 반드시 확인해야 합니다.

등기부등본 확인 - 근저당, 가압류, 소유권 이전 내역
전세보증금 반환보증보험 - HUG, SGI서울보증 가입 가능 여부
전입신고 + 확정일자 - 계약 당일 처리
집주인 세금 체납 여부 - 국세/지방세 미납 확인
주변 시세 비교 - 실거래가 대비 전세가 적정성

자주 묻는 질문

전세가율 몇 퍼센트까지 괜찮은가요?

일반적으로 60% 이하면 안전하다고 봅니다. 70%가 넘으면 전세보증금 반환보증보험에 반드시 가입하는 게 좋고, 80%를 넘으면 해당 물건은 피하는 게 안전합니다.

근저당이 있으면 무조건 위험한가요?

근저당 자체가 위험한 건 아닙니다. 중요한 건 (근저당 + 전세보증금)이 매매가를 넘지 않는지 여부입니다. 이 합계가 매매가의 80%를 넘으면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

전세보증금 반환보증보험은 어디서 가입하나요?

HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있습니다. 보증료는 보증금의 0.1~0.2% 수준이며, 전세가율이 너무 높으면 가입이 거절될 수도 있으니 계약 전에 미리 확인하세요.

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