법정 전월세 전환율 상한 (2026년, 기준금리 연동)

집주인이 전세를 월세로 바꿀 때 마음대로 높은 전환율을 적용할 수 없습니다.

법으로 상한선이 정해져 있어요. 2026년 기준 약 **6.0~6.5%**입니다.

법정 전환율 상한 공식

법정 전환율 상한 = min(10%, 한국은행 기준금리 + 3.5%)

10%와 (기준금리 + 3.5%) 중 작은 값이 상한입니다.

기준금리별 법정 상한

한국은행 기준금리	기준금리 + 3.5%	법정 상한
2.0%	5.5%	5.5%
2.25%	5.75%	5.75%
2.5%	6.0%	6.0%
2.75%	6.25%	6.25%
3.0%	6.5%	6.5%
3.25%	6.75%	6.75%
3.5%	7.0%	7.0%

기준금리가 6.5% 이상이면 상한이 10%로 적용되지만, 현실적으로 그런 경우는 거의 없습니다.

한국은행에서 현재 기준금리 확인하기→

법정 상한 vs 시세 비교

2026년 기준 (기준금리 약 2.75% 가정)

지역	시세 전환율	법정 상한(6.25%)	초과 여부
서울	4.5%	6.25%	적법
경기	5.0%	6.25%	적법
인천	5.5%	6.25%	적법
부산	5.5%	6.25%	적법
대구	6.0%	6.25%	적법
광주	6.0%	6.25%	적법

대부분 지역의 시세가 법정 상한 이내입니다. 하지만 개별 거래에서 집주인이 높은 전환율을 요구하는 경우가 있으니 확인이 필요해요.

법정 상한의 실제 적용

언제 적용되나?

상황	적용 여부
전세 → 월세 전환 시	적용
보증금 감액 + 월세 증액 시	적용
신규 계약 (처음 계약)	적용
계약 갱신 시 전환	적용
상가 임대차	적용 안 됨 (주택만)

적용 사례

사례: 전세 3억 → 보증금 1억 + 월세

전환율	월세	법정 상한(6.25%) 판단
4.5%	약 75만	적법
5.5%	약 92만	적법
6.25%	약 104만	상한
7.0%	약 117만	위반
8.0%	약 133만	위반

법정 상한 6.25% 기준, 전세 3억에서 보증금 1억으로 전환 시 월세 상한은 약 104만원입니다.

상한 초과 시 대처법

1. 계약 전 (계약서 작성 전)

행동	방법
거부	법정 상한을 설명하고 낮춰달라고 요구
계산 제시	현재 기준금리 + 3.5% = 상한을 보여주기
다른 물건 찾기	시세에 맞는 물건으로 변경

2. 계약 후 (이미 높은 전환율로 계약)

단계	방법
1단계	집주인에게 법정 상한 초과를 알리고 조정 요청
2단계	주택임대차분쟁조정위원회 신청
3단계	법원에 차액 반환 소송

법정 상한을 초과하는 부분은 무효입니다. 초과 납부한 월세를 돌려받을 수 있어요.

전환율 확인 방법

내가 내고 있는 월세의 전환율이 얼마인지 계산해보세요.

전환율 역산 공식

전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세 시세 - 현재 보증금) × 100

예시

보증금 5,000만원, 월세 80만원, 전세 시세 3억:

전환율 = (80만 × 12) ÷ (3억 - 5,000만) × 100
       = 960만 ÷ 2.5억 × 100
       = 3.84%

법정 상한(6.25%) 이내이니 적법합니다.

또 다른 예시

보증금 3,000만원, 월세 120만원, 전세 시세 2.5억:

전환율 = (120만 × 12) ÷ (2.5억 - 3,000만) × 100
       = 1,440만 ÷ 2.2억 × 100
       = 6.55%

법정 상한(6.25%) 초과! 집주인에게 조정을 요구할 수 있습니다.

내 월세의 전환율 역산 계산하기→

법적 근거

법령	내용
주택임대차보호법 제7조의2	보증금과 월세 전환 시 상한 규정
시행령 제9조	전환율 상한 = 기준금리 + 대통령령 비율(3.5%)
최고 한도	10% (절대 상한)

자주 묻는 질문

Q. 신규 계약도 법정 상한이 적용되나요?

네. 신규 계약이든 갱신 계약이든 주택 임대차라면 법정 전환율 상한이 적용됩니다.

Q. 오피스텔도 적용되나요?

주거용 오피스텔은 적용됩니다. 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물이면 모두 해당돼요. 상업용은 적용되지 않습니다.

Q. 집주인이 법정 상한을 모른다고 하면?

법을 몰랐다고 해서 면책되지 않습니다. 초과 부분은 무효이고, 이미 납부한 차액은 반환 청구가 가능합니다. 주택임대차분쟁조정위원회(☎1644-0120)에 문의하세요.

Q. 기준금리가 바뀌면 기존 계약에도 영향이 있나요?

기존 계약의 전환율은 계약 시점의 상한을 기준으로 판단합니다. 기준금리가 올라서 상한이 높아져도 기존에 적법했던 전환율은 그대로 유효해요.