전월세 전환율 계산법 완벽가이드 (2026년, 공식·사례 포함)

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 환산 비율입니다.

서울 평균 약 4.5%, 경기 약 5.0%. 전세 3억짜리 집을 월세로 전환하면 보증금에 따라 월 75~109만원 정도가 됩니다.

핵심 공식

전세 → 월세 전환

월세 = (전세보증금 - 월세보증금) × 전환율(%) ÷ 12

월세 → 전세 전환

전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율(%))

계산 예시

전세 3억, 월세 보증금 1,000만원, 전환율 4.5% (서울):

월세 = (3억 - 1,000만) × 4.5% ÷ 12
     = 2.9억 × 0.045 ÷ 12
     = 약 109만원

지역별 전환율 시세 (2026년)

지역	전환율(연)	전세 3억 → 월세 (보증금 1천만)
서울	약 4.5%	약 109만원
경기	약 5.0%	약 121만원
인천	약 5.5%	약 133만원
부산	약 5.5%	약 133만원
대전	약 5.5%	약 133만원
대구	약 6.0%	약 145만원
광주	약 6.0%	약 145만원
세종	약 5.0%	약 121만원

같은 전세 3억이라도 지역에 따라 월세가 36만원까지 차이납니다.

법정 전환율 상한

집주인이 마음대로 높은 전환율을 적용할 수 없습니다.

상한 공식

법정 전환율 상한 = min(10%, 한국은행 기준금리 + 3.5%)

기준금리	법정 상한	비고
2.5%	6.0%	min(10%, 6.0%)
2.75%	6.25%	min(10%, 6.25%)
3.0%	6.5%	min(10%, 6.5%)
3.5%	7.0%	min(10%, 7.0%)

임대인이 법정 상한을 초과하는 전환율을 적용하면 위반입니다. 초과 부분은 무효예요.

보증금에 따른 월세 변화

전세 3억, 서울(4.5%) 기준

월세 보증금	월세	비고
0원 (순 월세)	약 113만원	보증금 없는 경우
1,000만원	약 109만원	일반적
3,000만원	약 101만원
5,000만원	약 94만원
1억원	약 75만원	반전세
1.5억원	약 56만원	반전세
2억원	약 38만원	반전세

보증금을 1,000만원 올리면 월세가 약 3.75만원 줄어듭니다 (서울 기준).

전환율이 중요한 이유

1. 세입자 입장

전환율이 높을수록 같은 보증금 차이에 대해 월세를 더 많이 냅니다.

전환율	전세 3억→월세 (보증금 1천만)	차이
4.0%	약 97만	기준
4.5%	약 109만	+12만
5.0%	약 121만	+24만
6.0%	약 145만	+48만

2. 집주인 입장

전환율 = 보증금에 대한 연 수익률입니다. 전환율이 높을수록 월세 수입이 커져요.

전환율 활용 팁

세입자 체크리스트

항목	확인 사항
시세 확인	해당 지역 평균 전환율 확인
법정 상한 확인	기준금리 + 3.5% 초과 여부
보증금 협상	보증금을 올려서 월세 낮추기
주변 시세 비교	같은 지역 비슷한 물건과 비교

보증금 올려서 월세 줄이는 전략

여유 자금이 있다면 보증금을 올리고 월세를 낮추는 게 유리합니다.

보증금 증가	월세 감소 (서울 4.5%)	연간 절약
+1,000만	-약 3.8만	-약 45만
+3,000만	-약 11.3만	-약 135만
+5,000만	-약 18.8만	-약 225만
+1억	-약 37.5만	-약 450만

보증금 1억 추가 시 연간 450만원 절약. 이건 보증금에 대한 4.5% 수익률과 같습니다.

보증금 변경 시 월세 변화 바로 계산하기→

자주 묻는 질문

Q. 전환율은 누가 정하나요?

기본적으로 임대인과 임차인이 협의합니다. 다만 법정 상한(기준금리 + 3.5%)을 넘을 수 없어요. 시세는 지역마다 다르니 국토교통부 실거래가를 참고하세요.

Q. 기존 전세에서 월세로 전환할 때도 적용되나요?

네. 임대차 계약 갱신 시 전세에서 월세로 전환하면 법정 전환율 상한이 적용됩니다. 집주인이 시세보다 높은 전환율을 요구하면 거부할 수 있어요.

Q. 전환율과 대출 금리의 관계는?

전환율이 대출 금리보다 높으면, 대출받아서 보증금을 올리고 월세를 줄이는 게 유리합니다. 예를 들어 전환율 4.5%인데 전세대출 금리가 3%면, 대출로 보증금을 올리는 게 1.5%p만큼 이득이에요.

Q. 반전세란 정확히 뭔가요?

전세와 월세의 중간 형태입니다. 보증금을 일부 내고 나머지를 월세로 내는 구조예요. 전세 3억 중 보증금 1.5억 + 월세 56만원 같은 형태가 반전세입니다.