보증금 올리면 월세 얼마나 줄까 (2026년, 금액별 시뮬레이션)

보증금을 올리면 월세가 줄어듭니다. 하지만 얼마나 줄어드는지가 핵심이에요.

서울 기준, 보증금 1,000만원당 월세 약 3.8만원 감소. 5,000만원 올리면 월 약 19만원, 연간 약 225만원을 아낍니다.

보증금 증가별 월세 감소표

서울(전환율 4.5%) 기준

보증금 증가	월세 감소	연간 절약
+500만	-약 1.9만	-약 23만
+1,000만	-약 3.8만	-약 45만
+2,000만	-약 7.5만	-약 90만
+3,000만	-약 11.3만	-약 135만
+5,000만	-약 18.8만	-약 225만
+7,000만	-약 26.3만	-약 315만
+1억	-약 37.5만	-약 450만

계산식: 월세 감소 = 보증금 증가 × 4.5% ÷ 12

지역별 보증금 1,000만원당 월세 감소

지역	전환율	1,000만당 월세 감소	연간 절약
서울	4.5%	-약 3.8만	-약 45만
경기	5.0%	-약 4.2만	-약 50만
세종	5.0%	-약 4.2만	-약 50만
인천	5.5%	-약 4.6만	-약 55만
부산	5.5%	-약 4.6만	-약 55만
대구	6.0%	-약 5.0만	-약 60만
광주	6.0%	-약 5.0만	-약 60만

전환율이 높은 지역일수록 보증금을 올리는 효과가 더 큽니다.

실제 사례 시뮬레이션

사례 1: 현재 보증금 1,000만, 월세 100만

5,000만원 추가 자금이 생겼을 때:

항목	변경 전	변경 후
보증금	1,000만	6,000만
월세 (서울 4.5%)	100만	약 81만
월 절약	-	약 19만
연간 절약	-	약 225만

사례 2: 현재 보증금 3,000만, 월세 80만

1억원 추가 자금이 생겼을 때:

항목	변경 전	변경 후
보증금	3,000만	1.3억
월세 (서울 4.5%)	80만	약 42만
월 절약	-	약 38만
연간 절약	-	약 450만

손익 분석: 보증금 올리기 vs 다른 투자

보증금을 올리는 것도 일종의 투자입니다. 수익률을 비교해봐야 해요.

보증금 5,000만원 추가 투자 시

운용 방법	연 수익/절약	수익률
보증금 증가 (서울)	약 225만 절약	4.5%
정기예금 (3.5%)	약 175만 이자	3.5%
파킹통장 (3.0%)	약 150만 이자	3.0%
적금 (4.0%)	약 200만 이자	4.0%

서울 기준 전환율 4.5%면, 예금(3.5%)보다 보증금 올리는 게 유리합니다. 하지만 투자 수익률이 4.5%를 넘으면 투자가 더 나아요.

판단 기준

상황	추천
여유자금의 투자 수익률 < 전환율	보증금 올리기
여유자금의 투자 수익률 > 전환율	투자 유지, 월세 납부
전세사기 위험 우려	보증금 최소화
전세보증보험 가입 가능	보증금 올려도 안전

보증금 올리기 전 체크리스트

체크 항목	확인 사항
전세보증보험 가입 가능?	HUG/SGI 가입 여부 확인
집주인 동의?	보증금 변경은 쌍방 합의 필요
계약서 변경?	변경 계약서 작성 필수
확정일자 갱신?	보증금 변경 시 새로 받아야
전세사기 위험?	등기부등본 확인, 근저당 체크

주의: 보증금을 올린다는 건 집주인에게 맡기는 돈이 늘어나는 것입니다. 반드시 전세보증보험 가입 여부를 확인하세요.

보증금 변경 시 월세 감소액 바로 계산하기→

자주 묻는 질문

Q. 계약 중간에 보증금을 올릴 수 있나요?

집주인이 동의하면 가능합니다. 변경 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 해요. 집주인 입장에서도 월세 미수 위험이 줄어드니 대부분 동의합니다.

Q. 보증금을 올리면 세금에 영향이 있나요?

세입자에게는 직접적인 세금 영향이 없습니다. 다만 월세가 줄면 월세 세액공제도 줄어요. 월세 세액공제(15~17%)와 보증금 증가 수익률(전환율)을 비교해서 판단하세요.

Q. 전세대출을 받아서 보증금을 올려도 유리한가요?

전세대출 금리 < 전환율이면 유리합니다. 예를 들어 전세대출 3%로 5,000만원을 빌려서 보증금을 올리면, 대출이자 월 12.5만원이고 월세 감소 18.8만원이니 월 6.3만원 이득이에요.

Q. 보증금 반환 위험은 어떻게 대비하나요?

전세보증보험(HUG 또는 SGI서울보증)에 가입하세요. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 돌려줍니다. 보험료는 연 보증금의 0.1~0.2% 수준이에요.