전세 3억 월세로 전환하면 얼마? (2026년, 보증금별 시뮬레이션)

전세 3억짜리 집, 월세로 전환하면 얼마를 내야 할까요?

서울 기준(전환율 4.5%), 보증금 1,000만원이면 월세 약 109만원. 보증금 1억이면 약 75만원입니다.

보증금별 월세 시뮬레이션

전세 3억, 서울(전환율 4.5%) 기준

월세 보증금	월세	연간 월세 합계
0원	약 113만	약 1,350만
500만	약 111만	약 1,327만
1,000만	약 109만	약 1,305만
2,000만	약 105만	약 1,260만
3,000만	약 101만	약 1,215만
5,000만	약 94만	약 1,125만
7,000만	약 86만	약 1,035만
1억	약 75만	약 900만
1.5억	약 56만	약 675만
2억	약 38만	약 450만

계산식: 월세 = (3억 - 보증금) × 4.5% ÷ 12

지역별 비교 (보증금 1,000만원)

전세 3억을 월세로 전환할 때, 지역 전환율에 따라 큰 차이가 납니다.

지역	전환율	월세	서울 대비
서울	4.5%	약 109만	기준
경기	5.0%	약 121만	+12만
세종	5.0%	약 121만	+12만
인천	5.5%	약 133만	+24만
부산	5.5%	약 133만	+24만
대전	5.5%	약 133만	+24만
울산	5.5%	약 133만	+24만
대구	6.0%	약 145만	+36만
광주	6.0%	약 145만	+36만

서울이 전환율이 가장 낮아서 같은 조건이면 월세가 가장 적습니다.

전세 금액별 월세 비교

보증금 1,000만원, 서울(4.5%) 기준으로 전세 금액이 다르면:

전세 보증금	월세	연간 합계
1억	약 34만	약 405만
1.5억	약 53만	약 630만
2억	약 71만	약 855만
2.5억	약 90만	약 1,080만
3억	약 109만	약 1,305만
3.5억	약 128만	약 1,530만
4억	약 146만	약 1,755만
5억	약 184만	약 2,205만

반전세 전략

보증금을 많이 넣으면 월세를 크게 줄일 수 있습니다.

전세 3억 → 반전세 전환 시 (서울 4.5%)

전략	보증금	월세	월 절약 (vs 보증금 1천만)
순 월세	1,000만	약 109만	기준
반전세 A	5,000만	약 94만	-15만
반전세 B	1억	약 75만	-34만
반전세 C	1.5억	약 56만	-53만
반전세 D	2억	약 38만	-71만

보증금 1억을 넣으면 월세가 34만원 줄어서, 연간 약 408만원 절약. 이건 보증금 9,000만원(1억-1천만) 추가 투자에 대한 4.5% 수익률입니다.

전세 유지 vs 월세 전환, 뭐가 나을까?

전세 3억 유지하는 경우

항목	금액
보증금	3억 (묶여있음)
월 지출	0원
3억의 기회비용 (예금 3.5%)	연 1,050만 = 월 87.5만

월세 전환하는 경우 (보증금 1천만)

항목	금액
보증금	1,000만
월 지출	약 109만
남는 돈 2.9억 운용 수익 (예금 3.5%)	연 1,015만 = 월 84.6만
실질 월 부담	109만 - 84.6만 = 약 24.4만

전세가 월세보다 기회비용을 고려해도 여전히 유리합니다. 다만 전세 보증금을 투자 수익률 4.5% 이상으로 굴릴 수 있다면 월세가 나을 수도 있어요.

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자주 묻는 질문

Q. 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 무조건 따라야 하나요?

아닙니다. 계약 갱신 시 임차인은 기존 전세 조건 유지를 요구할 수 있습니다. 다만 계약갱신청구권(1회)을 이미 사용했다면 임대인의 전환 요구를 거부하기 어려울 수 있어요.

Q. 전환율이 법정 상한을 넘으면 어떻게 하나요?

법정 상한(기준금리 + 3.5%)을 초과하는 전환율은 무효입니다. 초과 부분의 월세를 돌려달라고 요구할 수 있어요. 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하면 됩니다.

Q. 전세 보증금 일부를 빼고 월세를 추가하면?

가능합니다. 예를 들어 전세 3억에서 보증금 2억 + 월세 38만원으로 전환할 수 있어요. 이러면 보증금 1억을 돌려받고 월세를 내는 구조입니다.

Q. 세액공제는 전세와 월세 어느 쪽이 유리한가요?

월세 세액공제(최대 17%)가 있어서 월세가 세금 면에서 유리할 수 있습니다. 총급여 7,000만원 이하, 무주택 세대주라면 월세의 15~17%를 돌려받아요.