확정일자 받는 법, 안 받으면 보증금 못 돌려받나?

이사하고 전입신고만 했는데, 확정일자는 안 받았다면? 보증금 보호에 구멍이 생길 수 있어요.

확정일자는 600원이면 받을 수 있는데, 이걸로 우선변제권이라는 강력한 권리를 확보할 수 있습니다.

확정일자란?

임대차 계약서에 관공서가 날짜 도장을 찍어주는 것이에요. 이 날짜를 기준으로 보증금 우선변제 순위가 결정됩니다.

항목	내용
비용	600원
장소	주민센터, 등기소, 법원
온라인	대법원 인터넷등기소 (부동산거래전자계약)
효과	우선변제권 확보

확정일자 vs 전입신고

구분	전입신고	확정일자
비용	무료	600원
장소	주민센터	주민센터 (동시 가능)
효과	대항력	우선변제권
의미	집주인 바뀌어도 계속 살 수 있음	경매 시 보증금 우선 회수

둘 다 받아야 해요. 전입신고만 하면 거주는 보장되지만 보증금 회수 순위가 불리할 수 있어요.

우선변제권이란?

집이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리예요.

우선변제권 성립 3가지 조건

조건	설명
① 입주(점유)	실제로 그 집에 살고 있어야 함
② 전입신고	주민등록 이전 완료
③ 확정일자	임대차 계약서에 날짜 도장

3가지가 모두 갖춰진 다음 날 0시부터 우선변제권이 발생해요.

경매 시 배당 순서

경매 비용
선순위 근저당 (은행 대출)
확정일자 받은 임차인 (날짜 순서대로)
후순위 채권자

확정일자를 일찍 받을수록 순위가 높아져 보증금을 돌려받을 가능성이 커져요.

받는 방법

오프라인 (주민센터)

이사 당일 주민센터 방문
전입신고 먼저 처리
"확정일자도 받겠습니다" 요청
임대차 계약서 원본 제출
계약서에 날짜 도장 날인 → 완료

비용: 600원 (현금 or 카드)

온라인

대법원 인터넷등기소에서 부동산거래 전자계약으로 체결한 경우 온라인으로도 가능해요. 다만 아직 대부분의 계약은 오프라인이라, 주민센터 방문이 일반적입니다.

꼭 알아야 할 주의사항

이사 당일 바로 받으세요

하루라도 늦으면 그만큼 순위가 밀려요. 이사하는 날 전입신고 + 확정일자를 동시에 처리하는 게 가장 좋습니다.

계약 갱신 시에도 다시 받으세요

보증금이 변경되거나 계약을 갱신하면 새 계약서로 확정일자를 다시 받아야 해요.

계약서 원본 보관

확정일자가 찍힌 계약서 원본은 분실하면 안 돼요. 분쟁 시 증거 자료로 필요합니다.

확정일자 없이 보호받는 방법?

소액임차인 최우선변제

보증금이 일정 금액 이하면 확정일자 없이도 최우선으로 보호받을 수 있어요.

지역	보증금 기준	최우선변제 금액
서울	1억 6,500만원 이하	5,500만원
수도권 과밀억제권역	1억 4,500만원 이하	4,800만원
광역시	8,500만원 이하	2,800만원
기타	7,500만원 이하	2,500만원

이 금액 내에서는 근저당보다 먼저 배당받아요. 하지만 전액 보호는 안 되니 확정일자도 꼭 받으세요.

자주 묻는 질문

Q. 전입신고만 하면 안 되나요?

전입신고만 하면 대항력(거주 보장)만 생기고, 우선변제권(보증금 우선 회수)은 생기지 않아요. 둘 다 받아야 완전한 보호입니다.

Q. 확정일자 받으면 100% 안전한가요?

확정일자보다 먼저 설정된 근저당이 있으면, 그 근저당이 우선이에요. 그래서 등기부등본에서 근저당 설정일을 확인해야 합니다.

Q. 월세도 확정일자가 필요한가요?

네. 보증부월세(보증금이 있는 월세)도 확정일자를 받아야 보증금 보호가 돼요.