깡통전세 확인하는 법, 전세가율 몇 %면 위험할까?

"깡통전세"라는 말을 들어보셨을 텐데, 정확히 뭘 뜻하는 걸까요?

쉽게 말해 집값보다 전세 보증금 + 대출이 더 많은 상태예요. 이 경우 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못합니다.

깡통전세란?

정상 전세	깡통전세
매매가 > 근저당 + 전세가	매매가 < 근저당 + 전세가
경매 시 보증금 회수 가능	경매 시 보증금 손실

예시로 보면:

정상: 매매가 5억, 근저당 1억, 전세 2.5억 → 합계 3.5억 (매매가 이내) ✅
깡통: 매매가 3억, 근저당 1.5억, 전세 2억 → 합계 3.5억 (매매가 초과) ❌

전세가율 계산법

기본 공식

전세가율 = 전세가 ÷ 매매가 × 100

실질 위험도 공식 (더 정확)

(근저당 채권최고액 + 전세 보증금) ÷ 매매가 × 100

이 수치가 가장 중요해요. 근저당을 무시하고 전세가율만 보면 위험할 수 있습니다.

전세가율 위험 기준

전세가율	판단	설명
60% 이하	안전	여유 있음
60~70%	보통	일반적 수준
70~80%	주의	집값 하락 시 위험
80% 이상	위험	깡통전세 가능성 높음
100% 이상	매우 위험	이미 깡통 상태

확인하는 3단계

1단계: 등기부등본 발급

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 발급받으세요.

**을구(권리관계)**에서 확인할 것:

항목	확인 방법
근저당 채권최고액	실제 대출의 120~130% 수준
근저당권자	은행이면 상대적 안전, 개인이면 주의
설정 개수	근저당이 여러 개면 위험도 상승

2단계: 매매 실거래가 확인

호가가 아닌 실거래가를 기준으로 계산하세요.

국토교통부 실거래가 시스템
네이버 부동산 > 단지 상세 > 실거래가 탭
KB부동산 시세

신축 빌라는 매매 실거래가가 없을 수 있어요. 이 경우 감정평가 금액이나 인근 유사 물건 시세를 참고합니다.

3단계: 계산하기

예시 계산

항목	금액
매매가 (실거래가)	4억원
근저당 채권최고액	1.5억원
내 전세 보증금	2억원
합계	3.5억원
비율	87.5%

→ 80% 초과로 위험 판정.

빌라·다세대는 더 조심

아파트에 비해 빌라·다세대는 깡통전세 위험이 높아요.

구분	아파트	빌라·다세대
시세 확인	쉬움 (실거래가 많음)	어려움 (거래 적음)
가격 안정성	상대적 안정	변동 큼
보증보험	가입 쉬움	거절될 수 있음
전세가율	60~70% 일반적	80~100%도 흔함

빌라 전세를 고려한다면 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.

깡통전세 피했는데 나중에 깡통이 되면?

계약 이후에 집값이 떨어져 깡통이 되는 경우도 있어요. 이를 역전세라고 합니다.

대비 방법

방법	효과
전세보증보험 가입	보증기관이 대신 지급
전입신고 + 확정일자	우선변제권 확보
만기 6개월 전 내용증명	반환 의사 공식 통보

자주 묻는 질문

Q. 전세가율 70%인데 안전한가요?

근저당이 없다면 비교적 안전해요. 하지만 (근저당 + 전세가) 합계로 다시 계산하세요. 근저당이 있으면 실질 비율이 달라집니다.

Q. 전세가율이 높으면 무조건 사기인가요?

사기가 아니라 구조적 위험이에요. 집주인에게 악의가 없어도 집값이 빠지면 보증금을 못 돌려줄 수 있습니다.

Q. 보증보험 가입하면 깡통이어도 괜찮나요?

보증보험 가입이 되었다면 보호받을 수 있어요. 다만 보증기관이 전세가율이 너무 높은 물건은 가입을 거절하기도 합니다.