전세 계약 전 확인해야 할 체크리스트 12가지

전세 보증금은 수천만원에서 수억원까지. 한 번 잘못 계약하면 돈을 통째로 잃을 수 있습니다.

"공인중개사가 알아서 해주겠지"라는 생각은 위험해요. 본인이 직접 확인해야 할 12가지를 정리했습니다.

계약 전 확인 (방 보러 갈 때)

1. 등기부등본 열람

가장 먼저 할 일이에요. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 바로 발급됩니다.

확인 항목	내용	위험 신호
갑구(소유권)	실제 소유자	계약 상대와 다를 때
을구(근저당)	대출 설정 금액	근저당이 매매가 대비 높을 때
가압류·가등기	법적 분쟁	하나라도 있으면 계약 보류
신탁등기	신탁 여부	신탁 시 수익자 동의 필요

2. 전세가율 계산

매매가 대비 전세가 비율이 80% 이상이면 깡통전세 위험이에요.

전세가율	위험도
60% 이하	안전
60~70%	보통
70~80%	주의
80% 이상	위험 — 깡통전세

계산: (전세가 + 근저당) ÷ 매매가 × 100

3. 매매 실거래가 확인

호가(부르는 가격)가 아닌 실제 거래된 가격을 기준으로 전세가율을 따져야 해요.

국토교통부 실거래가 시스템 (rt.molit.go.kr)
네이버 부동산 → 단지 상세 → 실거래가 탭

4. 전세보증보험 가입 가능 여부

HUG나 SGI에 전화해서 해당 물건이 보증보험 가입이 가능한지 꼭 확인하세요.

HUG(주택도시보증공사): 1566-9009
SGI(서울보증보험): 1670-7000

보험 가입이 안 된다면, 보증기관도 위험하다고 판단한 물건입니다.

계약 당일 확인

5. 등기부등본 재발급

계약 당일에 다시 한번 발급받으세요. 방 볼 때와 계약 사이에 근저당이 추가될 수 있어요.

6. 집주인 본인 확인

확인	방법
소유자 일치	등기부 소유자 = 계약자 이름
신분증 대조	주민등록증 or 운전면허증
대리인인 경우	위임장 + 인감증명서 + 인감도장 필수

대리인 계약이면 집주인에게 직접 통화로 확인하세요.

7. 근저당 + 전세가 합계 확인

(근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 매매가 → 80% 이하가 안전

예: 매매가 5억, 근저당 2억, 내 보증금 2억 → (2 + 2) ÷ 5 = 80% → 경계선

8. 특약사항 기재

계약서에 반드시 넣어야 할 특약:

"임대인은 전세보증보험 가입에 필요한 서류를 제공한다"
"잔금일까지 추가 근저당 설정을 하지 않는다"
"하자 발생 시 임대인이 수리 비용을 부담한다"
"잔금 당일 등기부 재확인 후 이상 시 계약 해제 가능"

잔금일·입주 후 확인

9. 잔금일 등기부등본 3차 확인

잔금 치르기 직전에 등기부등본을 한 번 더 확인합니다. 총 3번(방 볼 때, 계약일, 잔금일) 확인이 기본이에요.

10. 전입신고 (이사 당일)

이사한 날 바로 주민센터에서 전입신고 하세요. 대항력을 확보하기 위한 필수 절차예요.

11. 확정일자

전입신고와 동시에 확정일자도 받으세요. 600원이면 우선변제권을 확보할 수 있어요.

절차	비용	효과
전입신고	무료	대항력(집주인 바뀌어도 거주 보장)
확정일자	600원	우선변제권(경매 시 보증금 우선 회수)

12. 전세보증보험 가입

전입신고 후 2주 이내 가입하는 게 좋아요. 보험료는 보증금의 0.1~0.25% 수준이에요.

한눈에 보는 체크리스트

시점	체크 항목
방 볼 때	등기부등본 / 전세가율 / 실거래가 / 보증보험 가입 가능 여부
계약 당일	등기부 재확인 / 본인 확인 / 근저당 합산 / 특약 기재
잔금·입주	등기부 3차 확인 / 전입신고 / 확정일자 / 보증보험 가입

자주 묻는 질문

Q. 신축 빌라는 안전한가요?

신축이라고 안전하지 않아요. 오히려 신축 빌라가 전세사기 다발 유형 중 하나입니다. 등기부와 전세가율을 더 꼼꼼히 확인하세요.

Q. 공인중개사가 다 해주지 않나요?

중개사가 설명해주긴 하지만, 최종 확인은 본인 몫이에요. 700원(등기부등본)으로 수억원을 지킬 수 있습니다.

Q. 보증보험 가입이 안 되면?

해당 물건의 위험도가 높다는 의미예요. 가능하면 다른 매물을 찾는 게 안전합니다.