전세사기 유형 5가지, 이런 집은 피하세요

전세사기는 남의 이야기가 아닙니다. 2023~2025년 전세사기 피해자가 수만 명에 달해요.

"이런 유형이 있구나"를 미리 알면 대부분 피할 수 있습니다. 흔한 5가지 유형과 예방법을 정리했어요.

유형 1: 깡통전세

가장 흔한 유형이에요. 집값보다 전세가가 높거나 비슷해서, 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다.

수법

시세 3억 아파트에 전세 2.8억으로 계약
집주인이 대출(근저당) 2억을 이미 받아놓은 상태
근저당 2억 + 전세 2.8억 = 4.8억 → 집값(3억) 초과
경매로 넘어가면 보증금 회수 불가

예방법

확인 항목	방법
전세가율	(근저당 + 전세가) ÷ 매매가 < 80%
등기부등본	을구의 근저당 채권최고액 확인
매매 실거래가	네이버 부동산·국토부 실거래가로 확인
보증보험	HUG/SGI 가입 가능 여부 사전 확인

유형 2: 이중 계약 (같은 집에 여러 세입자)

수법

A에게 전세 2억으로 계약
같은 집을 B에게도 전세 2억으로 계약
보증금 4억을 받고 잠적

예방법

잔금일에 직접 방문하여 기존 세입자 유무 확인
등기부등본에 전입세대 확인서 발급 (주민센터)
계약금은 반드시 집주인 본인 명의 계좌로 입금

유형 3: 대리인·위임장 사기

수법

"집주인이 해외에 있어서 대리인이 계약합니다"
위조 위임장과 인감증명서로 계약
보증금 수령 후 잠적

예방법

대리인 계약 시 확인	방법
위임장	인감도장 날인 필수
인감증명서	3개월 이내 발급분
집주인 통화	직접 전화로 위임 사실 확인
본인서명사실확인서	추가 요청

대리인 계약은 가능하면 피하는 게 안전해요. 꼭 해야 한다면 위 사항을 모두 확인하세요.

유형 4: 신축 빌라 전세사기

최근 가장 피해가 큰 유형입니다. 건축주(집주인)가 빌라를 지으면서 전세를 놓아 건축비를 충당하는 구조예요.

수법

건축주가 신축 빌라 10가구를 지음
각 가구마다 전세 2억씩 계약 (총 20억 수령)
건축비·대출을 감당 못 하면 전체 경매
세입자 10명 전원 보증금 피해

예방법

확인 항목	방법
건축물 준공일	너무 최근이면 주의
소유자	건축주=소유자=임대인인지 확인
다세대 전체 등기	같은 건물 다른 호수도 확인
전세가율	신축 빌라는 매매 시세 파악이 어려워 주의
보증보험	반드시 가입 가능 여부 확인

신축 빌라는 매매 실거래가가 없는 경우가 많아서 시세 파악이 어렵습니다. 감정가나 인근 유사 매물 시세를 참고하세요.

유형 5: 전세금 반환 거부 (버티기)

수법

정상적으로 전세 계약
만기가 되어도 "돈이 없다"며 보증금 반환 거부
새 세입자를 구해줄 때까지 기다리라고 버팀

예방법

예방	방법
전세보증보험	가입하면 보증기관이 대신 지급
내용증명	만기 6개월~2개월 전 보증금 반환 요구
임차권등기	이사 후에도 대항력 유지

전세보증보험에 가입해두면 집주인이 안 갚아도 보증기관이 먼저 지급해줍니다.

전세사기 당했다면?

단계	조치
1단계	전세사기피해지원센터 상담 (1533-8119)
2단계	내용증명 발송 (보증금 반환 요구)
3단계	임차권등기명령 신청 (이사해도 권리 유지)
4단계	보증금 반환 소송
5단계	전세사기 피해자 지원 제도 확인

자주 묻는 질문

Q. 아파트도 전세사기 가능한가요?

가능합니다. 다만 빌라·다세대보다는 시세 파악이 쉬워서 상대적으로 안전해요. 그래도 등기부등본과 전세가율은 반드시 확인하세요.

Q. 중개사가 추천한 집은 안전한가요?

공인중개사 추천이 안전을 보장하지 않아요. 중개사 사칭 사기도 있으니 등록 여부를 한국공인중개사협회에서 확인하세요.

Q. 보증보험만 들면 안전한가요?

대부분의 상황에서 보호받을 수 있지만, 보험 가입 후 임대인의 추가 대출 등 변수가 있어요. 등기부 확인과 함께 이중으로 대비하세요.