전입신고 안 하면 어떻게 되나? 대항력과 보증금 보호

이사하고 전입신고를 깜빡했다면? 보증금 보호에 심각한 구멍이 생길 수 있어요.

전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 하고, 빠를수록 좋습니다. 대항력이 뭔지, 왜 중요한지 정리했어요.

전입신고란?

이사한 곳으로 주민등록 주소를 옮기는 것이에요.

항목	내용
법적 의무	전입일로부터 14일 이내
비용	무료
장소	주민센터 또는 온라인(정부24)
필요 서류	신분증, 임대차 계약서
핵심 효과	대항력 확보

대항력이란?

집주인이 바뀌어도 계속 그 집에 살 수 있는 권리예요.

대항력이 없으면?

집주인이 집을 다른 사람에게 팔아버림
새 주인이 "나가세요" 요구
대항력이 없으면 나가야 하고, 보증금은 전 주인에게 청구해야 함
전 주인이 안 갚으면? → 소송

대항력이 있으면?

집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 거주 보장
새 주인이 보증금 반환 의무를 승계
보증금이 보호됨

대항력 성립 조건

조건	설명
① 입주(점유)	실제로 그 집에 살아야 함
② 전입신고	주민등록 이전 완료

두 가지가 모두 갖춰진 다음 날 0시부터 대항력이 발생해요.

예: 3월 1일에 이사 + 전입신고 완료 → 3월 2일 0시부터 대항력 발생

그래서 이사 당일 바로 전입신고하는 게 중요합니다.

전입신고 방법

오프라인 (주민센터)

이사한 지역 주민센터 방문
전입신고서 작성 (비치된 양식)
신분증 제시
접수 → 즉시 완료

가족이 함께 이사한 경우 세대주 1명이 대표로 신고해도 돼요.

온라인 (정부24)

정부24(gov.kr) 접속
로그인 (공동인증서 or 간편인증)
"전입신고" 검색 → 신청
주소·세대원 입력 → 제출
1~3일 이내 처리 완료

온라인 신고는 편리하지만, 처리에 며칠 걸릴 수 있어요. 급하면 주민센터 방문이 확실합니다.

전입신고 + 확정일자 동시에

이사 당일 주민센터에서 한 번에 처리하세요.

절차	비용	효과
전입신고	무료	대항력
확정일자	600원	우선변제권

두 개를 합쳐서 600원으로 보증금 보호 체계를 완성할 수 있어요.

전입신고 안 하면?

법적 불이익

상황	불이익
14일 초과	과태료 5만원
대항력 미확보	집주인 변경 시 보증금 보호 안 됨
보증보험 가입 불가	전입신고가 필수 조건
우선변제권 없음	경매 시 보증금 회수 불리

실제 피해 사례

전입신고를 미루다가 그 사이에 집주인이 근저당을 추가 설정하거나, 집을 팔아버리는 경우가 있어요. 이러면 보증금을 지키기 매우 어려워집니다.

주의할 상황

갭투자 매물

집주인이 전세를 끼고 매매하는 갭투자 매물은 소유자가 자주 바뀔 수 있어요. 이때 대항력이 없으면 위험합니다.

가족 중 일부만 전입한 경우

세대원 전원이 전입해야 해요. 일부만 전입하면 대항력 인정에 문제가 생길 수 있습니다.

전출 후 재전입

다른 곳으로 전출했다가 다시 돌아오면 대항력이 일시적으로 소멸해요. 주의하세요.

자주 묻는 질문

Q. 이사 전에 미리 전입신고할 수 있나요?

원칙적으로 입주 후에 해야 해요. 미리 하면 실제 거주하지 않는 상태라 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다.

Q. 가족이 다른 곳에 주소를 두면?

본인만 전입신고해도 대항력은 생겨요. 다만 세대주 관련 복지 혜택에 영향이 있을 수 있으니 참고하세요.

Q. 월세도 전입신고해야 하나요?

네. 월세도 보증금이 있다면 전입신고 + 확정일자로 보증금을 보호받을 수 있어요.