전세대출 이자, 연말정산에서 돌려받는 방법 (최대 400만원 공제)

전세자금대출 받아서 이자 내고 있다면, 연말정산에서 꽤 큰 금액을 돌려받을 수 있습니다.

원리금 상환액(원금 + 이자)의 **40%**를 소득에서 빼주는데, 한도가 연 400만원이에요. 정확히는 '주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제'라고 불리는 항목입니다.

전세 사는 직장인이라면 반드시 챙겨야 할 공제인데, 의외로 모르고 지나치는 분들이 많아요.

핵심 요약

항목	내용
공제 방식	소득공제 (과세표준 감소)
공제 대상	전세자금대출 원리금 상환액(원금 + 이자)
공제율	40%
한도	연 400만원 (주택마련저축 합산)
대상자	무주택 세대주, 총급여 무관
주택 조건	국민주택규모(전용 85m²) 이하
소득공제이기 때문에 세율에 따라 실제 절세 효과가 달라집니다. 세율 15% 구간이라면 400만원 × 15% = 60만원, 세율 24% 구간이면 400만원 × 24% = 96만원 절세 효과가 있어요.

공제 조건

1. 무주택 세대주

12월 31일 기준 세대 전체 무주택이어야 합니다. 세대원은 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는 경우에만 신청 가능해요.

2. 국민주택규모 이하

전세로 거주하는 주택의 전용면적이 85m²(약 25.7평) 이하여야 합니다. 수도권 외 읍·면 지역은 100m² 이하예요.

3. 금융기관 또는 주택도시기금 대출

은행, 보험사, 주택도시기금 등 금융기관에서 받은 대출이어야 합니다. 개인 간 차용은 원칙적으로 공제 대상이 아니지만, 대부업체 대출은 2024년 귀속부터 일부 인정되는 경우가 있어요.

4. 임대차계약서상 주소 = 전입 주소

대출받은 전세 주택에 실제 거주하고 전입신고가 되어 있어야 합니다.

공제 대상 금액과 계산

어떤 금액이 공제되나?

원금 상환액 + 이자 상환액 모두 공제 대상입니다. 이자만이 아니라 원금도 포함이에요.

계산 예시

사례: 이직장인 (총급여 5,000만원, 전세대출 2억원)

연간 원리금 상환액: 원금 600만원 + 이자 400만원 = 1,000만원
공제 대상: 1,000만원 × 40% = 400만원 (한도와 동일)
세율 15% 적용 시 절세 효과: 400만원 × 15% = 60만원
세율 24% 적용 시 절세 효과: 400만원 × 24% = 96만원

사례: 박직장인 (전세대출 5,000만원, 연간 상환액 500만원)

공제 대상: 500만원 × 40% = 200만원
한도(400만원)보다 적으므로 200만원 전액 공제

상환액이 많을수록 유리하지만, 400만원 한도(주택마련저축 합산)를 넘기면 더 이상 공제가 안 됩니다.

주택마련저축과 합산 한도

여기서 중요한 포인트가 있습니다. 주택임차차입금 공제와 주택마련저축(청약저축) 공제의 한도가 합산 400만원이에요.

공제 항목	공제율	합산 한도
주택임차차입금 원리금	40%	합산 400만원
주택마련저축(청약저축)	40%	합산 400만원

예를 들어 청약저축 소득공제로 96만원(연 240만원 × 40%)을 이미 받았다면, 전세대출 이자공제는 최대 304만원(400만원 - 96만원)까지만 가능해요.

2024년 귀속부터 청약저축 납입 한도가 연 240만원 → 300만원으로 올랐기 때문에, 합산 한도 관리가 더 중요해졌습니다.

전세대출 vs 월세, 공제 비교

전세와 월세 중 어디가 공제에 유리할까요?

구분	전세대출 이자공제	월세 세액공제
공제 방식	소득공제	세액공제
공제율	40% (소득공제)	15~17% (세액공제)
한도	400만원 (합산)	1,000만원
소득 제한	없음	총급여 8,000만원 이하
중복 적용	월세 세액공제와 중복 가능	전세대출과 중복 가능

반전세(보증금 + 월세)로 사는 분은 전세대출 이자공제와 월세 세액공제를 둘 다 받을 수 있어요. 놓치지 마세요.

신청 방법

자동 반영되는 경우

홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 금융기관의 주택자금상환 증명서가 자동으로 조회됩니다. 대부분의 은행 대출은 자동 반영돼요.

직접 제출이 필요한 경우

간소화에 안 뜨는 경우에는 아래 서류를 회사에 제출해야 합니다.

서류	발급처
주택자금상환 등 증명서	대출 금융기관
임대차계약서 사본	본인 보관
주민등록등본	정부24

놓치기 쉬운 포인트

대환대출도 공제 가능

기존 전세대출을 더 좋은 조건으로 **대환(갈아타기)**한 경우에도 공제 가능합니다. 다만 대환 전 대출 잔액 이내로 신규 대출을 받아야 해요. 한도를 늘려서 대환하면 초과분은 공제 대상이 아닙니다.

전세 보증금 반환 대출은?

전세 만기 시 집주인이 보증금을 못 돌려줘서 받는 보증금 반환 대출은 주택임차차입금 공제 대상이 아닙니다. 이건 새로운 임차를 위한 대출이 아니라 기존 보증금 회수 목적이거든요.

연중 전세 → 자가 전환

연도 중에 전세에서 자가로 이사했다면, 전세 거주 기간 동안 상환한 원리금에 대해서만 공제 가능합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세대출 이자만 내고 원금은 안 갚고 있는데요?

이자만 상환하는 경우에도 **이자 상환액의 40%**가 공제됩니다. 원금 상환 없이 이자만 내는 대출도 OK예요.

Q. 부부 공동 명의 전세계약인데 누가 공제받나요?

대출을 받은 사람이 공제받습니다. 전세계약이 공동 명의여도 대출 명의자 기준이에요.

Q. 총급여 제한이 없다고요?

네. 전세대출 이자 소득공제는 소득 제한이 없습니다. 총급여가 1억이든 2억이든 무주택 세대주면 공제 가능해요. 월세 세액공제(8,000만원 이하)와 다른 점이에요.

Q. 버팀목대출도 공제되나요?

네. 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출도 당연히 공제 대상입니다.

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