주담대 이자 공제, 최대 2,000만원까지 소득공제 받는 조건은?

최대 2,000만원. 주택담보대출 이자를 내고 있다면 연말정산에서 받을 수 있는 소득공제 한도입니다.

정확히는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제라고 하는데, 이름이 길어서 보통 "주담대 이자공제"라고 불러요. 15년 이상 장기 대출이면서 고정금리·비거치식 조건이면 한도가 최대 2,000만원까지 올라갑니다.

2024년 귀속부터 기준시가 요건과 공제 한도가 크게 완화됐고, 2025년 귀속에도 동일하게 적용돼요.

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핵심 요약

항목	내용
공제 방식	소득공제 (과세표준 감소)
공제 대상	주택담보대출 이자 상환액 (원금 제외)
대상자	무주택 또는 1주택 세대주
기준시가	취득 당시 6억원 이하
상환 기간	최소 10년 이상
최대 한도	연 2,000만원

전세대출 이자공제와 다르게, 주담대 이자공제는 이자만 공제 대상이에요. 원금 상환분은 포함되지 않습니다.

상환 조건별 공제 한도

한도가 상환 기간, 금리 유형, 거치 여부에 따라 크게 달라집니다.

15년 이상 대출

조건	공제 한도
고정금리 AND 비거치식	2,000만원
고정금리 OR 비거치식	1,800만원
변동금리 + 거치식	800만원

10~15년 대출

조건	공제 한도
고정금리 OR 비거치식	300만원

10년 미만 대출은 공제 대상이 아닙니다.

용어 설명

고정금리: 대출 기간 내내 금리가 변하지 않는 방식
비거치식: 거치 기간 없이 처음부터 원금과 이자를 함께 상환하는 방식
혼합형 금리: 처음 일정 기간 고정 후 변동으로 바뀌는 방식 → 고정금리로 인정 안 됨

고정금리이면서 비거치식을 선택하면 한도가 2,000만원으로 가장 높아요. 대출 받을 때 이 조건을 고려하면 연말정산에서 유리합니다.

2024~2025년 귀속 변경사항

구분	2023년 귀속	2024~2025년 귀속
기준시가	5억원 이하	6억원 이하
한도 (고정+비거치, 15년+)	1,800만원	2,000만원
한도 (고정 or 비거치, 15년+)	1,500만원	1,800만원
한도 (변동+거치, 15년+)	500만원	800만원
한도 (10~15년)	300만원	300만원 (변동 없음)

기준시가가 5억에서 6억으로 올라가면서, 이전에는 대상이 안 됐던 주택도 공제받을 수 있게 됐어요.

공제 조건 상세

1. 세대주 요건

무주택 세대주 또는 1주택 세대주여야 합니다. 2주택 이상이면 공제 불가예요.

다만 세대주가 주택 관련 공제를 안 받는 경우, 세대원도 신청할 수 있습니다.

2. 기준시가 6억원 이하

취득 당시 기준시가가 6억원 이하여야 합니다. "취득 당시"가 핵심이에요. 매입 후 집값이 올라 현재 6억을 넘더라도 취득 시점에 6억 이하였으면 괜찮습니다.

기준시가는 국세청 홈택스 또는 국토교통부 공시가격 알리미에서 확인 가능해요.

3. 본인 명의 주택 + 본인 명의 대출

주택 소유자와 대출 차입자가 동일인이어야 합니다. 부부 공동 명의 주택이라면 대출 명의자만 공제받을 수 있어요.

4. 상환 기간 10년 이상

대출의 최초 상환 기간이 10년 이상이어야 합니다. 중도에 상환 기간을 변경해서 10년 이상으로 만든 경우에도 가능하지만, 변경 시점 이후 상환액부터 적용돼요.

5. 소유권이전등기·보존등기 후 3개월 이내 대출

주택을 취득하고 등기 후 3개월 이내에 받은 대출이어야 합니다. 기존 주담대를 대환(갈아타기)한 경우에도 원래 대출이 이 요건을 충족했다면 OK예요.

계산 예시

사례: 김직장인 (총급여 6,000만원, 주담대 3억원)

대출 조건: 고정금리, 비거치식, 30년 상환
연간 이자 상환액: 약 1,100만원
공제 한도: 2,000만원 (한도 이내)
공제 대상: 1,100만원
세율 24% 적용 시 절세 효과: 1,100만원 × 24% = 264만원

사례: 박직장인 (주담대 5억원, 변동금리)

대출 조건: 변동금리, 거치식, 20년
연간 이자 상환액: 약 2,200만원
공제 한도: 800만원 (변동+거치)
공제 대상: 800만원 (한도 적용)
세율 35% 적용 시 절세 효과: 800만원 × 35% = 280만원

변동금리+거치식은 한도가 800만원으로 낮지만, 고소득자라면 세율이 높아서 절세 효과는 상당해요.

대환(갈아타기) 시 주의사항

주담대를 다른 은행으로 갈아탈 때도 공제를 계속 받을 수 있습니다. 다만 조건이 있어요.

공제 유지 조건

대환 전 잔액 이내로 신규 대출 → 초과분은 공제 불가
상환 기간이 10년(또는 15년) 이상 유지
기존 대출 상환과 신규 대출이 동일한 주택에 대한 것

한도가 올라가는 경우

기존에 변동금리 대출(한도 800만원)이었는데, 대환하면서 고정금리+비거치식(한도 2,000만원)으로 바꾸면? 대환 시점부터 높은 한도가 적용됩니다. 대출 갈아탈 때 금리 조건도 함께 고려하면 좋아요.

전세대출 vs 주담대 공제 비교

구분	전세대출 이자공제	주담대 이자공제
정식 명칭	주택임차차입금 원리금 상환액	장기주택저당차입금 이자상환액
공제 대상	원금 + 이자	이자만
공제율	40%	전액 (한도 내)
한도	400만원 (합산)	300~2,000만원
소득 제한	없음	없음
주택 소유	무주택만	무주택 또는 1주택
최소 기간	없음	10년 이상

두 공제는 중복 적용이 안 됩니다. 같은 주택에 대해 전세대출 공제와 주담대 공제를 동시에 받을 수는 없어요. (애초에 전세와 자가는 다른 상황이니까요.)

필요 서류

서류	발급처	비고
장기주택저당차입금 이자상환증명서	대출 금융기관	간소화 자동 조회 가능
주민등록등본	정부24	세대주 확인용
등기부등본	인터넷등기소	주택 소유 확인
건물등기 취득일 확인 서류	등기소	3개월 요건 확인

대부분 홈택스 간소화 서비스에서 자동 조회되지만, 간혹 누락되는 경우가 있으니 확인해 보세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 아파트 분양받고 중도금 대출도 공제되나요?

중도금 대출은 주택 취득 전 단계의 대출이라서 장기주택저당차입금 공제 대상이 아닙니다. 잔금 대출(주택담보대출)로 전환한 후부터 공제 가능해요.

Q. 부부 공동 명의인데 누가 공제받나요?

대출 명의자가 공제받습니다. 부부 공동 명의 주택이라도 대출은 한 사람 명의인 경우가 많은데, 그 사람이 공제 대상이에요.

Q. 주택 가격이 올라서 기준시가 6억을 넘었는데요?

취득 당시 기준시가로 판단합니다. 매입할 때 6억 이하였으면 이후에 가격이 올라도 계속 공제받을 수 있어요.

Q. 10년 상환인데 중도에 완납하면?

10년 이상 상환 조건으로 대출받았지만 중도 상환한 경우, 상환한 기간 동안의 이자에 대해서는 공제가 유지됩니다. 다만 처음부터 10년 미만으로 설정했다면 공제 대상이 아니에요.

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